Оценка имущества и интеллектуальной собственности, стоимости бизнеса, оценка жилой и нежилой недвижимости, цена объектов, сооружений и оборудования

11-02-2007. Вопрос: Цели, задачи оценки бизнеса

Ответ: Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.
Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.
Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.
Оценку бизнеса проводят в целях:
•эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
•купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;
•принятия обоснованного инвестиционного решения;
•купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.
•установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;
•реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия,слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.
•разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
•определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
•страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
•налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;
•принятия обоснованных управленческих решений.
Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности,являющейся базой для принятия финансовых решений;
•осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала,активов, бизнеса.
Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.
Оценка стоимости отдельных элементов недвижимого имущества предприятия проводится в следующих случаях:
•продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т.д.;
•получение кредита под залог части недвижимости;
•страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
•передача недвижимости в аренду;
•определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
•оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;
•оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
•оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.
Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:
•продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
•оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
•страхование движимого имущества;
•передача машин и оборудования в аренду;
•организация лизинга машин и оборудования;
•определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
•оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия;
•оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.
Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:
•при их перекупке, приобретении другой фирмой;
•при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;
•при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
•при использовании их в качестве вклада в уставной капитал;
•при определении стоимости нематериальных активов, "гудвилла" для общей оценки стоимости предприятия.
Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов
11-02-2007. Вопрос: Доходный подход оценки бизнеса

Ответ: Принят Комитетом по оценке бизнеса в июне 1992 г.

I. Преамбула
Требуется неукоснительное соблюдение этого Стандарта всеми членами Американского общества Оценщиков, будь они кандидатами, аккредитованными членами (AM), аккредитованными старшими оценщиками (ASA) или действительными аккредитованными старшими оценщиками (FASA) при оценке предприятий, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг.
Целью настоящего Стандарта является определение и описание требований, которые предъявляются к использованию доходного подхода для оценки предприятий, доли акционеров в капитале предприятий и ценных бумаг, но не к отчету по оценке.
Настоящий Стандарт применим для подготовки оценок, но не обязательно применяется при выполнении ограниченных оценок и расчетов, определенных разделом III. В Стандарта BVS-III. Настоящий Стандарт включает общую преамбулу к Стандартам по оценке бизнеса Американского Общества Оценщиков.
II. Доходный подход

Доходный подход является общим способом определения оценочной стоимости предприятий, доли акционеров в капитале предприятий или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов.
В рамках данного подхода возможно использование как методов капитализации доходов, так и методов дисконтирования будущих доходов.
При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делится или умножается на коэффициент капитализации для пересчета доходов предприятия в его стоимость, Методы дисконтирования будущих доходов основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в стоимость путем использования ставки дисконта и техники текущей стоимости.
III. Ожидаемые доходы
Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют денежное выражение В зависимости от характера оцениваемого предприятия, доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а также других факторов ожидаемые доходы могут быть достаточно точно выражены через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, различные формы прибыли.
Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя из таких характеристик, как природа данного предприятия; структура его капитала; показатели деятельности родственных ему предприятий, взятые в ретроспективе, перспективы развития данного предприятия и отраслей, с которыми оно связано, а также других их экономических факторов.
IV. Пересчет ожидаемых доходов
Пересчет ожидаемых доходов в стоимость предприятия осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска потока доходов, а также стоимость денег во времени.
При перерасчете ожидаемых доходов в стоимость, как правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконта.
При определении соответствующей ставки оценщик должен учитывать действие таких факторов, как уровень ставки процента, ставки дохода для аналогичных предприятий согласно ожиданиям инвесторов, а также характеристики риска, связанного с получением ожидаемых доходов.
При использовании методов дисконтирования будущих доходов ожидаемые темпы роста учитываются при оценке размеров поступлений доходов в будущем. При использовании методов капитализации доходов от ожидаемых темпов роста непосредственно зависит величина ставки капитализации.
Используемые ставки дохода и ставки дисконта должны соотноситься с используемым видом ожидаемых доходов. Например, ставка дохода до налогообложения должна сопоставляться с доходом до налогообложения, ставка дохода по обыкновенным акциям - с доходом по обыкновенным акциям; ставка дохода на чистый денежный поток - с доходом на чистый денежный поток.
V. Адрес
Копии настоящего Стандарта могут быть получены в Американском Обществе Оценщиков (American Society of Appraisers, P. O. Box 17265, Washington, DC 20041).

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый под ход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.
Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, по этому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.
В целом, все три подхода связаны между собой.
Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке.
Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование при оценке внутренне присущих ему методов.

Доходный подход

Метод капитализации дохода

Метод дисконтирования денежных потоков

Методы доходного подхода
Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:
V=D/R,где:
D — чистый доход бизнеса за год;
R — коэффициент капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов
11-02-2007. Вопрос: Оценка бизнеса компании

Ответ: Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Итак, во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.
Вместе с тем можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимой информации, обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов. Вторая сущностная характеристика оценки, этот процесс — упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности. В третьих, оценка стоимости — процесс целенаправленный.
Какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.
Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, на сколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.
Пятая сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доход ности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов

<<предыдущая -

Все вопросы