Оценка имущества и интеллектуальной собственности, стоимости бизнеса, оценка жилой и нежилой недвижимости, цена объектов, сооружений и оборудования

27-01-2008. Вопрос: Методы оценки недвижимости

Ответ: Методы оценки недвижимости выбираются оценщиком в зависимости от цели оценки и для конкретного объекта оценки в рамках обоснованных подходов к расчету стоимости объекта оценки в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001г. № 519 и согласованными и утвержденными методическими рекомендациями.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов
28-01-2008. Вопрос: Оценка недвижимости

Ответ: Недвижимость - это земля и всё, что постоянно закреплено на ней, то есть перемещение этих объектов (зданий, сооружений, многолетних насаждений и т.д.) невозможно без ущерба для их назначения.

Оценка объектов недвижимости необходима при:
- операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
-привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
-оценке для целей налогообложения;
-страховании;
Страховать недвижимость можно от двух принципиально разных групп рисков.
Первая- это угроза порчи или уничтожения в результате внешних сил: пожара, затопления, урагана и других стихийных бедствий, падения самолёта и т. д.
Вторая - малоприятная ситуация, когда имущество цело, но право собственности на него утрачено по решению суда. Уничтожение является не физическим, а правовым. На языке профессионалов защиту от таких рисков называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, или титульным страхованием.
-кредитовании под залог объектов недвижимости;
-внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
-разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Спектр оцениваемых объектов недвижимости достаточно велик, начиная от незавершённого строительством объекта, гаража, и заканчивая, порой, строительным комплексом. Поэтому для каждого конкретного случая нужен особый подход. Оценка стоимости недвижимости производится с учётом специфики функционирования определённого сектора рынка недвижимости в регионе оценки, а также в соответствии с поставленной задачей оценки.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов
11-02-2007. Вопрос: Оценка доходной недвижимости

Ответ: Доходная недвижимость оценка — профессиональная услуга, целью предоставления которой является выдача заключения о рыночной оценочной стоимости доходной недвижимости.
Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной.
В настоящее время в Москве недвижимость является одним из высокодоходных способов вложения средств. Общая площадь нежилых помещений города по состоянию на 01.01.2002 составляла 122,7 млн. кв. метров, из них:
58,742 млн. кв. метров - собственность РФ;
около 40 млн. кв. метров - собственность г. Москвы;
порядка 20 млн. кв. метров - частная собственность.
Таким образом, в собственности г. Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы (ДИГМ) находилось более 30% общей площади нежилых помещений города, значительную часть которых город сдает в аренду.

Оценка доходной недвижимости включает в себя следующие виды работы:
· оценка офисной недвижимости;
Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах городской зоны. Так как офис любой компании - это лицо компании и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению ее офиса, то несложно сделать вывод о том, что на стоимость офисных помещений влияет состояние помещения и его место расположения. Соответственно офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например, близость к выходу из метро) и если он лучше выглядит (дорогая отделка, хорошие дизайнерские решения и т.д.).
· оценка производственной недвижимости;
Производственная недвижимость дороже, если имеются удобные пути подъезда (автомобильные трассы, железнодорожные пути) и присутствует все необходимое для производственного процесса: вода, электричество, канализация (в ряде случаев необходимы такие системы, как канализация для химического производства). Состояние производственной недвижимости должно соответствовать требованиям, предъявляемым такими службами, как санитарно-эпидемиологическая станция, служба пожарной безопасности.
· оценка торговых помещений.
Наиболее важное значение при оценке торговых помещений имеет его местоположение и доступность для потенциальных покупателей. Анализируя местоположение торгового помещения, оценщик должен учесть привлекательность района расположения, например, магазина, демографический состав населения, живущего и работающего в этом районе, выходит торговое помещение на улицу или находится во дворах, возможное изменение всех этих факторов в связи с реконструкцией района или строительством новых торговых или жилых комплексов. На основании этих данных определяется продукция, продажа которой принесет наибольшую прибыль и примерный оборот магазина.

Анализ всех вышеперечисленных данных в совокупности с анализом выставленных на продажу на момент оценки торговых площадей, максимально схожих с оцениваемой, даст результат оценки торгового помещения.

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ СВЕДЕНИЙ И ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Вид недвижимости (назначение).
2. Заказчик, его реквизиты.
3. Цель оценки.
4. Дата оценки.
5. Местонахождение и расположение объекта оценки.
6. Состояние окружающей среды (уровень шума, благоустройство территории, подъездные пути).
7. Тип окружающей застройки.
8. Год постройки.
9. Конструктивное исполнение (тип фундамента, материал стен, крыши, перекрытий, высота потолков, наличие балкона, отдельного входа).
10. Инженерные коммуникации (электро-, газо-, водоснабжение, канализация, отопление, наличие телефона, оптиковолоконный кабель, пропускная система, сигнализация, система вентиляции).
11. Сведения об инфраструктуре (наличие автостоянки, охраны).
12. Внутренняя отделка (стены, полы, потолок, сантехника).
13. Техническое состояние (сведения о последнем проведенном ремонте).
14. Справка об остаточной балансовой стоимости (для юридических лиц).
15. Действующие документы, подтверждающие юридические права (право собственности, договор аренды и т.д.).
16. Экспликация, поэтажный план, выписка из технического паспорта БТИ, справка БТИ о состоянии (здания/помещения).

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов
11-02-2007. Вопрос: Оценка недвижимости доходным подходом (методом)

Ответ: Доходный подход к оценке объекта недвижимости основан на представлении о том, что стоимость оцениваемого имущества зависит от величины дохода, который может быть извлечен собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность имущества генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме коммерческого эффекта от его использования (эксплуатации) и последующей продажи.

В рамках доходного подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.
Подход капитализации дохода чаше всего именуется просто доходным подходом, и используется для оценки коммерческих и инвестиционных владений. Этот метод превращает поток дохода в текущую величину. Это производится с помощью мультипликации дохода или годовой ставки капитализации чистой операционной прибыли. Чистая операционная прибыль (ЧОП) это потенциальная валовая прибыль (ПВП), минус незанятые площади (= действительный валовой доход), минус текущие расходы (но включая уплату капитального долга и процентов по государственному долгу или амортизационные отчисления в соответствии с бухгалтерским учетом).

В качестве альтернативы, чистую операционную прибыль за несколько лет можно подсчитать с помощью анализа приведенного денежного потока (ПДП). Модель ПДП часто используется для оценки крупных и дорогих владений, приносящих доход, как, например, многоэтажные офисные здания.
При применении метода дисконтирования доходов, будущие денежные потоки чистого дохода каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Метод ДДП позволяет оценить стоимостьстоимость недвижимостина основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
- длительность прогнозного периода;
- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
- ставка дисконтирования.

В зависимости от того, какой метод используется для расчета стоимости объекта доходной недвижимости - капитализации или дисконтирования – для определения чистого дохода необходимо произвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационных расходов соответственно на типичный ("нормальный") год функционирования здания или на весь период предполагаемого его коммерческого использования.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов