Оценка имущества и интеллектуальной собственности, стоимости бизнеса, оценка жилой и нежилой недвижимости, цена объектов, сооружений и оборудования

11-02-2007. Вопрос: Оценка земли

Ответ: Следует различать термины "земля" и "земельный участок". При неосвоенном участке речь идет о "земле". Термин "земельный участок" означает часть территории, на которой выполнены какие-либо работы, позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Земельный участок- это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Оценка земельных участков, как наиболее сложных объектов экономической оценки, в настоящее время достаточно трудоемкий процесс в связи с неразвитостью земельного рынка в стране, недостаточной разработанностью нормативно-правовой базы, спецификой объектов. Так в соответствии с законодательством земельный участок и строения на нем - это различные объекты. Но они неразрывно связаны, хотя свидетельства о регистрации собственности разные. Так что, если покупатель приобретает только здание или строение, он и будет владеть только им, без земельного участка. Дальнейшая судьба подобного объекта довольно туманна (недвижимости лишают не только по решению суда, но и по инициативе органов власти, особенно это касается загородной недвижимости).

Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания не допускается, в случае, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Часть же участка, не занятая зданиями или вообще свободная от застройки, может быть продана без ограничений.

При продаже зданий, расположенных на земельных участках, находящихся на праве аренды (это касается в основном г. Москвы), покупатель здания вправе стать арендатором участка, расположенного под зданием. Однако если площадь земельного участка во много раз превышает площадь застройки, то при перезаключении покупателем договора аренды, ему может быть отказано в заключении договора аренды всего участка. В таком случае, во избежание спорных вопросов покупатель здания может приобрести (присоединить) компанию - собственника здания. В этом случае покупателю не нужно будет переоформлять договор аренды земельного участка, но придется производить оценку присоединяемого предприятия - собственника здания.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов
11-02-2007. Вопрос: Оценка земельного участка

Ответ: Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости стоимости земли.
ПЕРЕЧЕНЬ СВЕДЕНИЙ И ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
1. Целевое назначение земельного участка.
2. Заказчик, его реквизиты.
3. Цель оценки.
4. Дата оценки.
5. Местонахождение и расположение объекта оценки (окружение, транспортная доступность).
6. Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности.
7. Разрешенное использование.
8. Текущее использование земельного участка.
9. Физические характеристики земельного участка (рельеф, площадь).
10. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.
11. Действующие документы, подтверждающие права на земельный участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год.
12. План земельного участка.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ОЦЕНКЕ

вернуться к списку вопросов