Энциклопедия бизнеса.
Стоимость.

База оценки имущества

База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на рыночной, восстановительной, первоначальной или иной стоимости имущества.

Такого понятия в практической оценочной деятельности нет. Если речь идёт о видах стоимости, то стоимость бывает (согласно 135-ФЗ): рыночная, стоимость объекта с ограниченным рынком, стоимость замещения, воспроизводства, инвестиционная, для целей налогообложения, ликвидационная, утилизационная, специальная.

 

Восстановительная стоимость имущества

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

 

Залоговая стоимость имущества

Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатёжеспособности заёмщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог имущества.

 

Износ имущества

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ имущества определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Различают три вида износа: физический, функциональный и внешний.

По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Износ - любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость имущества становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).
Устаревание - потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды.
Физический износ - это снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия. Физический износ бывает устранимый и неустранимый.
Устранимый физический износ - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.
Неустранимый физический износ - износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.
Функциональный износ (устаревание) - потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов. То есть это - потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Внешний (экономический) износ (устаревание) - потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, социальными и др.)

 

Инвестиционная стоимость имущества

Инвестиционная стоимость имущества - стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования.

Инвестиционная стоимость имущества -стоимость объекта для конкретного инвестора, учитывающая индивидуальные требования к инвестору.

 

Ликвидационная стоимость имущества

Ликвидационная стоимость имущества - стоимость имущества при его вынужденной продаже.

Ликвидационная стоимость имущества - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта и расходами на ликвидацию.

 

Остаточная стоимость имущества

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом износа.

Остаточная стоимость имущества - первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа (применяется только в бухгалтерии, как - остаточная балансовая стоимость).

 

Оценка имущества

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

См. выше.

 

Первоначальная стоимость имущества

Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Бухгалтерский термин- первоначальная балансовая стоимость.

 

Рыночная стоимость имущества

Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой:
- продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его; а
- покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

В 135-ФЗ дано чёткое и однозначное определение: Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. ФЗ от 14.11.2002г. № 143-ФЗ);
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Ставка капитализации

Ставка капитализации - в оценке имущества - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу.

Ставка (коэффициент) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчёта доходов в рыночную стоимость объекта. Используется для метода прямой капитализации. Для метода дисконтированных денежных потоков - ставка дисконтирования. Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости.

 

Стоимость действующего предприятия

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Стоимость действующего предприятия - стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

 

Стоимость замещения имущества

Стоимость замещения имущества - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

Стоимость замещения - затраты в текущих ценах на создание объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но созданному с применением современных материалов и стандартов.

 

Стоимость имущества для налогообложения

Стоимость имущества для налогообложения - стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. ( см. ФЗ-135).

 

Стоимость имущества при существующем использовании

Стоимость имущества при существующем использовании - рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

В законе такой стоимости нет. Стоимость же в пользовании обусловлена полезностью объекта при определённом варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями.

 

Стоимость права аренды имущества

Стоимость права аренды имущества - единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

 

Стоимость специализированного имущества

Стоимость специализированного имущества - стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке. Специализированный характер имущества может быть обусловлен его конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом расположения или сочетанием этих факторов.

Специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включённые в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Все виды практически существующей стоимости определены стандартами оценки.

 

Страховая стоимость имущества

Страховая стоимость имущества - в оценке имущества - стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.

Это денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Мы же для целей страхования определяем рыночную стоимость имущества.

 

Эстимативная стоимость

Estimated value; Appraised value

Эстимативная стоимость - ориентировочная стоимость недвижимого имущества согласно оценкам экспертов.

Такой стоимости в стандартах оценки нет, но термин употребляют между собой профессионалы.

 

Стоимость услуг по оценке.

При формировании данного раздела использованы материалы glossary.ru